Merkezi Kayıt Kuruluşu Gayrimenkul Bilgi Merkezi AŞ (MKK GABİM), gayrimenkul alım süreçlerinde vatandaşların bilinçli kararlar alabilmesi için “Konut Alım Rehberi”, “Arsa-Arazi Alım Rehberi” ve “İş Yeri Alım Rehberi” olmak üzere üç ayrı rehber hazırladı. Rehberler, konut, arsa ve iş yeri alırken dikkat edilmesi gereken kritik noktaları detaylı bir şekilde ele alıyor.
KONUT ALIM REHBERİ: FİYAT KARŞILAŞTIRMASINDAN TAPU KONTROLÜNE
Konut alımı öncesinde, alınacak evin fiyatının benzer özelliklere sahip diğer konutlarla karşılaştırılması gerektiği vurgulanıyor. Bu karşılaştırma için emlak ilan siteleri, bölgedeki emlak danışmanları veya Sermaye Piyasası Kurulu lisanslı değerleme kuruluşları kullanılabilir. Alım sürecinde sadece evin fiyatı değil, alıcı ve satıcı için ayrı ayrı yüzde 2’lik (toplamda yüzde 4) tapu harcı, tapu döner sermaye harcı, emlak vergisi ve DASK ödemeleri de hesaba katılmalı.
Tapu senedindeki “yüz ölçümü”, taşınmazın bulunduğu arsanın alanını ifade ederken, kat mülkiyeti veya kat irtifaklı yapılarda arsa payı bu alana göre hesaplanıyor. Kentsel dönüşüm, kamulaştırma veya arsa paylaşımı gibi durumlarda bu pay büyük önem taşıyor. Ayrıca, alınacak konutun tapuda “konut” veya “mesken” olarak tescilli olması gerekiyor. “Depo” veya “dükkan” gibi farklı niteliklerle kayıtlı taşınmazların fiili kullanımının konut olması, hukuken konut kabul edildiği anlamına gelmiyor.
Kat mülkiyeti mi, kat irtifakı mı olduğuna dikkat edilmesi gerektiği belirtilirken, kat irtifakının tamamlanmamış yapılar, kat mülkiyetinin ise iskan alınmış binalar için geçerli olduğu vurgulanıyor. Tapuda yer alan şerh bilgileri (kamu haczi, satışa arz, intifa hakkı, kamulaştırma, aile konutu veya riskli yapı şerhi) ve irtifak hakları (geçit, üst veya kaynak hakkı) gibi detayların incelenmesi, ileride yaşanabilecek sorunları önlemek için kritik önemde.
İpotek sorgulaması, tapu senedi ile tapu kayıt belgesinin karşılaştırılması, yapı ruhsatı, yapı kullanma izin belgesi ve imar durumunun kontrolü de öneriliyor. Konutun projeye uygunluğu, taşıyıcı sistemlerin (kolon ve kirişler) durumu ve deprem dayanıklılığı hem bilgi alınarak hem de gözle incelenmeli. Aidat, ortak alan giderleri, yönetim planı, kira sözleşmesi (varsa) ve binanın deprem derecesi ile hasar kaydı da sorgulanmalı.
ARSA-ARAZİ ALIMI: İMAR DURUMUNDAN ŞERH BİLGİLERİNE
Arsa veya arazi alırken, fiyatın benzer özellikteki diğer taşınmazlarla karşılaştırılması gerektiği belirtiliyor. Bu süreçte emlak ilan siteleri, yerel emlakçılar veya lisanslı değerleme kuruluşları kullanılabilir. Alıcı ve satıcı, arsa bedelinin yüzde 2’si oranında (toplamda yüzde 4) tapu harcı öderken, tapu döner sermaye harcı ve emlak vergisi de maliyetler arasında yer alıyor.
Tapudaki yüz ölçümü, tescil tarihi, şerh (kamu haczi, kamulaştırma, satışa arz), beyan (arkeolojik sit alanı, imar düzenlemesi) ve irtifak hakları (geçit, üst veya kaynak hakkı) gibi bilgilere dikkat edilmesi gerekiyor. Hisseli mülkiyette ortakların muvafakati aranırken, tapu senedi ile tapu kayıt belgesi karşılaştırılmalı ve farklılık varsa tapu müdürlüğünde sorgulama yapılmalı.
Arsa alımlarında güncel imar durumu, parselin onay durumu, cephe ve derinlik şartları, ÇED süreci, sit alanı durumu, yola cephe olup olmaması ve bölgenin yapılaşma potansiyeli belediyeden araştırılmalı. Arazi alımlarında ise çevre düzeni planı, parselin gelecekteki işlevi (konut, sanayi, tarım), mülkiyet durumu, kamulaştırma işlemleri, zemin yapısı, altyapı ve madencilik faaliyetleri sorgulanmalı. Her iki durumda da bölgenin deprem ve doğal afet riski göz ardı edilmemeli.
İŞ YERİ ALIM REHBERİ: TESCİL VE İPOTEK KONTROLÜ ŞART
İş yeri alırken de fiyat karşılaştırması için emlak siteleri, yerel danışmanlar veya lisanslı değerleme kuruluşları öneriliyor. Alıcı ve satıcı, iş yeri bedelinin yüzde 2’si oranında (toplamda yüzde 4) tapu harcı öderken, tapu döner sermaye harcı, emlak vergisi ve DASK ödemeleri de hesaba katılmalı.Tapu senedinde iş yerinin “iş yeri” veya “dükkan” olarak tescilli olması şart. Kat mülkiyeti veya kat irtifakı durumu, arsa payı, şerh (kamu haczi, satışa arz, intifa hakkı, riskli yapı), beyan (yönetim planı, kat mülkiyetine çevrilme) ve irtifak hakları (geçit, üst, kaynak hakkı) kontrol edilmeli. İpotek sorgulaması, yapı ruhsatı, yapı kullanma izin belgesi ve imar durumu incelenmeli; tapu senedi ile tapu kayıt belgesi karşılaştırılmalı.İş yerinin iç yapısı, tesisatları, ortak alanları ve giderleri detaylıca görülmeli; taşıyıcı sistemlerin deprem dayanıklılığı gözle ve bilgi alınarak kontrol edilmeli. Aidat, ortak giderler, yönetim planı, kira sözleşmesi (varsa) ve binanın deprem derecesi ile hasar kaydı da sorgulanmalı.
Kaynak: AA
